內房股值得投資嗎？

昨日與友人討論內房股的情況，一眾友人都感到悲觀，紛紛走避。但內房股真的不值得投資嗎？無可否認，國內調控房地產的政策的確令內房股受到重創，加上緊縮的貨幣政策，令到樓市濃罩著不安的情緒，傳統的金九銀十，今年已不再出現，在資金短缺下，各發展商均面對減價促銷的壓力，二手市場也因政策而嚴重萎縮，不少在港上市的內房股於過去一段時間用高息發債以應付現金流的需要。相對其它板塊，內房股的下跌幅度是最大的。

但是這並不代表內房股不值得投資，投資是衡量風險與回報的遊戲，當風險上升時，我們要求的回報也相應地提高，所以現今內房股的投資價值是在於它的風險和回報是否已完全披露，今天選購內房股，當然要承受極高風險，這些風險大至可分為政策風險和經濟風險，在政策風險方面，中央的取態決定一切，但不外乎三個選擇：1. 中央是否會加大調控力度，2. 中央是否維持現有調控力度，3. 中央是否放寬現有調控力度。從政治的角度考慮，明年(2012)秋天是18次全國代表大會之期，是中央換班的時候，在這之前，各方面都是以維穩為目標，除非出現突發事故，否則應該會維持現狀，加上過去一段時間所實施的調控政策的效果仍然未能完全體現，樓價仍然高企，雖然市場預期未來半年開發商會大幅減價求售，但這都只是預期，相信要等到真的出現減價潮，中央才會考慮調控政策的去留；經濟風險方面，國內通脹持續高企，放鬆調控樓市的力度，恐怕會令通脹加劇，但另一方面，由於外圍經濟惡化和中央收緊銀根，企業盈利受損，如果加重調控樓市力度，令樓價大幅下跌，恐怕會出現財富收縮效應，推倒已經脆弱的經濟。

顧及這幾方面的影響，當考慮內房股時，要留意四個因素：1. 負債比率， 2. 現金儲備， 3. 未完成及未出售存貨， 4. 土地儲備。

負債比率：如果公司的負債比率高，本息壓力沉重，那便對銷售做成壓力，被逼降價將存貨出售，
現金儲備：在今天的經濟環境裏，現金便是一切，當前環境差，若有足夠現金，可令公司伺機擴展，
未完成及未出售存貨：如果公司有大量未完成及未出售的樓盤，若加上現金不足，那公司便會面對很大的減價壓力，
土地儲備：國內的土地使用期是七十年，空置期是兩年，發展商從政府購入土地後兩年內便要開發，否則國家有權收回土地。

世界經濟預期至少還有兩年寒冬期，在環球經濟未全面復蘇前，內地樓市將難見起色，所以在挑選內房股時，我們應揀一些負債比率低，現金儲備高，沒有或少許存貨及未完成項目，和沒有土地儲備的公司，只有這類型的公司才能捱過這寒冬期，同時當春天重臨時，他們有足夠實力去爭取市場。