什麼是Covered Bond 2008/07/31
Posted by joechan201 in 金融, Federal Reserve, Mortgage-Backed Securities.Tags: Covered Bond, 美國樓按, MBS
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日前美國財長公開鼓勵美國的金融機構（存款機構）發行Covered Bond，重燃美國投資者對金融市場的期望。也令不少人對Covered Bond產生興趣，究竟什麼是Covered Bond呢？
Covered Bond在美國並不普遍，為美國的投資者而言，可說是一項新的投資工具，但在歐洲，Covered Bond已有逾二百年的歷史，近年更發展成為超過3萬億美元的市場。所謂Covered Bond：其實跟有抵押品的債券十分相近，發行人將其手上的一些資產作為抵押品，以發行債券；不同的是，普通有抵押債券是以發行人的實物資產如廠房樓宇等作抵押，而Covered Bond則以金融資產（所持債務）作抵押。
跟按揭或資產抵押證券（MBS或ABS）不同，Covered Bond的利息和本金是發行人責任，而非來自用作抵押的債務；當發行人未能履行還息或本金的責任時，投資者可接管用作抵押的金融資產，以作補償，如該金融資產於當時的價值低於發行人所欠的款額，投資者仍可向發行人追討差額。
跟據美國財政部於7月28日所發的指引，只有認可的存款機構才可發行Residential Covered Bond （RCB），發行人需全數擁有用以作為抵押品的樓按，並需記錄於其財務報表中；發行人有責任維持抵押品(Cover Pool)的質素，如有樓按提早贖回，發行人必須為Cover Pool重新注入適量的樓按；如Cover Pool內有樓按質素變壞，發行人必須以其它優良的樓按去替代，以保Cover Pool的價值。這要求令發行人不能將樓按的風險轉移至投資者身上，亦是跟MBS最大的分別。
美國財政部與聯邦存款保險局(FDIC)亦為Cover Pool內的樓按發出指引，只有符合規格的樓按才可放入Cover Pool內，這些規格包括：
- 樓按須屬1 – 4個家庭的按揭貸款
- 借貸金額不可高於物業價值8成
- 於加入Cover Pool時必須已經批出
- 必須有入息證明
- 如拖欠供款超過60日，必須以其它合規格樓按代替
RCB的年期由一年至最長三十年不等，在未到期前，發行人仍需為Cover Pool 的質素負責。
當Covered Bond的發行人不幸破產時，FDIC便會接管該機構，在這情況下，FDIC於處理Covered Bond時有3選擇：
- 繼續履行Covered Bond 的責任，按時支付利息和本金
- 向Covered Bond持有人支付與Cover Pool價值相同的金額
- 將Cover Pool 變賣，用所得的金錢支付與Covered Bond持有人
除了第一個選擇，如果Covered Bond持有人於第二或第三個選擇中未能獲得足額賠償，差額便會變成發行人的無抵押債務，投資者仍可從正常清盤途徑去追討差額。
RCB為投資者提供較MBS高的信貸保障，當MBS的抵押樓按出現問題時，投資者會直接蒙受損失，但RCB的投資者只有在發行人與抵押樓按同時出現問題時才會蒙受損失，因此RCB應會獲得較高的信貸評級，而其所提供的回報率也相應地較低。
註：如有興趣加深對RCB的了解，可參閱美國財政部所發的指引。
華府出手拯救Fannie Mae與Freddie Mac 2008/07/15
Posted by joechan201 in 金融, Federal Reserve, Mortgage-Backed Securities.Tags: 美國樓市, 聯邦儲備局, 財政部, Fannie Mae, Freddie Mac
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美國政府終於在7月13日（星期日）宣佈拯救Fannie Mae和freddie Mac的方案，先由財政部向兩間機構直接借出款項（最多每間機構22.5億美元），以提供流動資金，再允許財政部短暫權力（有待國會批准）以購入兩機構的股份，另一方面，聯邦儲備局准許紐約聯邦儲備銀行向Fannie Mae和Freddie Mac以最低的利率（貼現率-2.25%）及有抵押情況下借出款項。
這一次行動，是在亞洲開市前公佈，目的是希望穩住環球市場，從而為美國開市前帶來一個好的勢頭。
今次救亡行動，表現出美國政府正式面對樓按危機，並試從根本去解救，但這些措施是否足以挽回市場對Fannie Mae和Freddie Mac的信心，則有待時間證明。
提供貸款甚或入股這兩間機構，其實只能替現有的投資者暫時解困，不能提高市場對兩機構融資的信心，只要兩機構仍像已往般寬鬆地購入樓按，，市場便沒有信心購買其發行的證券；為此聯邦儲備局於7月14日（星期一）批准一計劃收緊樓按批核，該計劃中重要的部份是兩個樓按審批的指引：
- 沒有入息證明下，不可批出貸款
- 除了樓宇本身價值外，銀行必須考慮借款人其它還款的能力才可批出貸款
在聯儲局所發表的聲明中，這些措施是為了保護小業主，免受無良銀行所誘而作出不適當的投資，但實際是向投資者發出一個信息，表明監管機構不容許貸款機構批出次等質素的樓按貸款，從而保證Fannie Mae和Freddie Mac未來購入並用以抵押發行的按揭抵押證券（MBS）是高質素的。
這些措施，無可避免地令到業主將來較難獲得樓按貸款，從而減慢日後樓市的發展，但若要從一個健康但緩慢發展的樓市和一個高速增長但百孔千瘡的樓市中作出選擇，相信大多數人都會揀選前者。
Fannie Mae 與 Freddie Mac 的困局 2008/07/12
Posted by joechan201 in 金融, Federal Reserve, Interest Rate, Mortgage-Backed Securities.Tags: Fannie Mae, Freddie Mac, RTC
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Fannie Mae 與 Freddie Mac 的困局，是今天美國財經官員面對最大的考驗，兩間機構共擔保約5萬億美元的樓揭債務，當中有多少會變成壞賬，而其中又有多少是資不抵債債？聯邦儲備局和美國財政部不單要解決這些壞賬的問題，更重要的是如何能令市場對Fannie Mae及Freddie Mac重拾信心，投資由其擔保發行按揭抵押證券(MBS)，確保樓市有充足的資金供應。
隨著Fannie Mae與Freddie Mac財政不穩的狀況日趨嚴重，美國政府可用的手法不多，如今最多人提及的是20年前解決Savings and Loan (S&Ls)的策略，即是成立一個類似Resolution Trust Corp (RTC)的機構，為Fannie Mae及Freddie Mac清理已破產的樓按。
1980年代，由於利率大幅波動，加上Savings and Loan的管理不善，令美國金融界陷入自經濟蕭條以來最大的危機，保守估計由S&Ls持有已變壞的資產高達5000億美元，為了拯救金融市場，美國國會成立了RTC，接管這些S&Ls，並有秩序地出售這些資產。根據美國聯邦存款保險局(FDIC)的統計，由1989至1995共7年間，RTC共虧損1529億美元，其中由納稅人負擔1238億美元。
今次Fannie Mae和Freddie Mae的危機，雖兩機構共擔保達5萬億美元的樓按（十倍於S&Ls），但並不是全屬壞賬，其中很多是優質貸款，假設有十分一的樓按出事，其數額才與S&Ls相若；再者這些樓按均有物業作抵押，只要物業市場轉趨穩定，樓價企穩，損失將會有限，估計不會較S&Ls多。但仍然要由納稅人支付。
今次的救亡行動，相信美國政府仍然會以時間換取金錢，首先承諾擔保Fannie Mae和Freddie Mac發行的證券，以免債市崩潰；然後再以其他方法刺激樓市，如提供稅務優惠給予業主等，希望達到穩住樓價，甚或令其上升。最後在樓市穩定後，便將斷供的物業接收並出售。
這次危機，將令美國政府的財政赤字加重，聯邦債務也因此上升，或許會令其後數年美國的利率上升。
在監管層面上，可能出現新的監管機構，以監察Fannie Mae和Freddie Mac的運作，而Fannie Mae和Freddie mac以後再也不會隨便購入樓按，以保財政穩健，可以說的是，美國以後再沒有寬鬆的樓宇按揭貸款，2000年代初的熾熱樓市，只能說是此情可待成追憶，只是當時已惘然。
Fannie Mae 與Freddie Mac 2008/07/11
Posted by joechan201 in 金融, Federal Reserve, Mortgage-Backed Securities.Tags: 美國樓按, Fannie Mae, Freddie Mac, MBS, 按揭證券
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日前(7月10日)美國的聯邦儲備局主席Bernanke及財政部長Paulson分別對兩大樓宇按揭證券發行商Fannie Mae及Freddie Mac發表言論，Bernanke向市場強調這兩大機構的財政基本上是穩健的，而Paulson則說有需要對這兩個機構進行更好的監管。市場對此反應良好，認為美國政府將會對這兩大機構於財政上加以援手。然而，美國政府是否只關注這兩機構的財政是否穩健？
其實Fannie Mae和Freddie Mac的財政健康，並不單純影響投資者的利益，更對美國傳統價值有深遠的影響。在美國的傳統價值觀中，有所謂美國夢（American Dream），是指每一勤力工作的人都可擁有一個屬於他的家，基於這個理念，購買自住居所便成為每一個家庭所追求的夢想。但是並非每一個家庭都有足夠的金錢支付購屋的需要，按揭便成了購買居所的最佳途徑。於上世紀三十年代經濟大蕭條時，美國多間銀行因經濟困難而減少或拒絕提供按揭，令物業市場嚴重委萎縮，很多業主因而失去家園。為此美國政府成於1938年立了Fannie Mae，為國人提供低息樓宇按揭貸款，其後發展成為向國內各商業銀行購買樓按轉售的機構。於1968年，因越戰關係，美國政府將Fannie Mae私有化上市，以減低政府的財政負擔。
於1970年，為免Fannie Mae獨攬樓按證券市場，美國國會另成立Freddie Mac，製造競爭。
Fannie Mae與Freddie Mac的出現對美國樓市有著極大的影響，由於Fannie Mae與Freddie Mac承諾購入符合規格的樓按，貸款銀行便可放心借錢給合資格的人士以購買物業，從而刺激物業市場，也令很多人一嚐當業主的滋味。隨著多人置業，除建築業外，其他行業如家電用品（耐用品）等也因此受惠。
Fannie Mae與Freddie Mac在住宅市場上擔當著一個很重要的融資作用，這兩機構從銀行手中購入樓按，令銀行可以迅速收回資金，再借予新的貸款人。Fannie Mae與Freddie Mac購入樓按後，將同類型的樓按重新包裝，並為其提供保證，用作發行證券的抵押品，由於Fannie Mae與Freddie Mac均屬政府相連機構(Government sponsored enterprise, GSE)，所以獲得AAA的信貸評級，能以高價(或低息率)賣出這些按揭抵押證券；所得款項，又再向銀行購入樓按，造成一個循環體系，為樓市提供穩定的資金。
隨著近日金融市場出現的危機，兩間機構面對不同程度的財務困難，根據前美國聖路易聯邦儲備銀行總裁William Poole分析，Freddie Mac現在已經是資不抵債（Insolvent），而Fannie Mae現時的資產價值為122億美元，很可能會在下季度出現資不抵債的情況，隨著市場對這兩機構失去信心，其融資能力也因此而減低，日前（7月9日）Fannie Mae發行的30億美元2年期債券，其定價為同期國庫債券息率加74點子。遠高於AAA級的同類型債券，顯示出市場對其財務狀況的擔憂。
美國經濟是承受不起Fannie Mae與Freddie Mac倒閉所引起的打擊，沒有了這兩機構，樓按便沒有了買家，銀行再不輕易批出按揭貸款，從而令樓市萎縮，間接也令耐用品的需求減低，令製造業陷入危機，最後令經濟全面收縮衰退。另一方面由這兩機構擔保的債券總值高達5萬億美元，如果他們陷入財困，甚或倒閉，這些由他們擔保的證券便會大幅貶值，導致很多投資者蒙受損失，由於這些證券的投資者多為退休基金及地方政府，證券貶值牽連的層面極為廣泛和深遠。令長者無法退休，而地方政府則陷入財政困難。
現階段美國政府已無法坐視不理，故見到兩大財經官員作出口頭評論，並暗示聯邦政府將會插手，然而現時的問題已不是聯邦政府會否救亡（不能不救），而是聯邦政府會於何時出手，和以那種手段救亡。
